30-jährige Verjährung bei arglistig verschwiegenen Baumängeln

Bei schwerwiegenden Baumängeln drängt sich häufig der Verdacht auf, dass der Bauunternehmer diese bereits selbst hätte erkennen müssen.

Der Bauherr vermutet, dass ihm der Mangel arglistig verschwiegen worden ist oder der Mangel dem Bauunternehmer durch eine schlechte Organisation verborgen geblieben ist. Der Bauherr geht so von arglistig verschwiegenen Mängeln oder Mängeln durch Organisationsverschulden aus. Er fragt sich, ob auch hier die üblichen Verjährungsfristen gelten.

Die Rechte von Bauherren aus arglistig verschwiegenen Baumängeln verjähren u.U. erst in 30 Jahren nach Verursachung bzw. in 10 Jahren ab Entstehen des Mangels. Dies gilt auch für Mängel, bei denen dem Bauunternehmer ein Organisationsverschulden zuzurechnen ist. In beiden Fällen haftet er dem Bauherrn für den Ersatz aller Schäden an dessen ursprünglich unbeschädigtem Eigentum.

Diese Regelungen zeigen, dass die Verjährungsfristen der Mängelgewährleistung gestaffelt sind:

Grundsätzlich gilt nach BGB die fünfjährige Verjährung ab Abnahme für Mängel an Bauwerken.

Sind Mängel arglistig verschwiegen worden, gilt eine dreijährige Verjährung ab Kenntnis von dem Mangel.

Treffen diese beiden Fristen aufeinander, gilt mindestens die fünfjährige Frist. Dadurch soll verhindert werden, dass ein Mangel kurz nach der Abnahme entdeckt wird und der Bauherr für diese Entdeckung bestraft wird, in dem sich seine fünfjährige normale Verjährungsfrist auf drei Jahre verringern würde.

Bei arglistig verschwiegenen Mängeln verlängern sich die Fristen auf maximal 10 Jahre nach Entstehung des Mangels oder 30 Jahre ab Verursachung des Mangels. Hier gilt jedoch stets die kürzere Frist.

Beispiel:

Heute ist 2017. Im Jahre 1990 wird ein Bauwerk geplant. Dabei wird bewußt ein Planungsmangel ignoriert. Das Bauwerk wird mit diesem Planungsfehler im Jahre 2000 errichtet und abgenommen. Der Mangel wird dem Bauherrn 2008 bekannt.

Die fünfjährige Gewährleistungsfrist für „normale“ Mängel ist im Jahre 2005 fünf Jahre nach Abnahme abgelaufen.

Da der Mangel aber arglistig verschwiegen worden ist, würde eine längere Verjährung eingreifen.

Da der Mangel 2008 bekannt geworden ist, läuft die dreijährige Verjährungsfrist ab 2008 bis 2011, jedoch nur bis 10 Jahre ab Entstehung des Mangels 2000, also nur bis 2010.

Hier könnte die 30-jährige Verjährungsfrist ab Verursachung des Mangels helfen. Da der Mangel 1990 im Rahmen der Planung entstanden ist, wäre insoweit die Verjährung erst 2020 eingetreten, die Forderung wäre noch nicht verjährt.

Da zwischen der 10-jährigen und der 30-jährigen Frist jedoch die Frist gilt, die am ehesten abläuft, ist der Gewährleistungsanspruch im Jahre 2010 verjährt.

Zur Vermeidung unnötiger Risiken sollte daher stets ein erfahrener Rechtsanwalt mit der Prüfung des konkreten Einzelfalles beauftragt werden.

Stand: 01.10.2016

Rechtsgebiet: Architektenrecht, Baurecht, Immobilienrecht

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