Wohnungseigentümer haben auch nach Jahrzehnten noch Mangelbeseitigungsrechte

Nach der Rechtsprechung des BGH verjähren Mangelbeseitigungsrechte von Wohnungseigentümern nicht, wenn der Bauträger im Vertrag bereits einseitig den ersten Verwalter der Eigentümergemeinschaft, der auch die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durchführen soll, bestimmt hat. Eine solche Regelung sei unwirksam, da die Gefahr bestehen würde, dass der Erstverwalter bei der Abnahme des Gemeinschaftseigentums zum Nachteil der Eigentümer handeln könne. Besonders nahe liegt diese Vermutung bei einer wirtschaftlichen oder rechtlichen Verbindung zwischen Bauträger und Erstverwalter.

Diese Entscheidung beruht auf der reinen Möglichkeit eines solchen Vergehens zu Lasten der Wohnungseigentümer, nicht jedoch auf einem Generalverdacht gegen Bauträger.

In der Praxis hat diese Rechtsprechung für Eigentümer eine weitreichende Bedeutung:

Eine Eigentümergemeinschaft könnte je nach Größe und Alter mehrere hunderttausend Euro einsparen oder zurückfordern.

Hat es keine wirksame Abnahme des Gemeinschaftseigentums gegeben, hat auch der Lauf der Verjährungsfristen nicht begonnen. Damit wären unter Umständen auch nach Jahrzehnten noch Mängel vom Bauträger zu beseitigen, die erst jetzt erkennbar geworden sind. Auch die Kosten für die Beseitigung von Mängeln, die bereits vor Jahren von der Eigentümergemeinschaft selbst beseitigt worden sind, könnten vom Bauträger zu erstatten sein. Es liegt auf der Hand, dass je mehr Zeit vergangen ist, desto mehr Mängel erkennbar sein werden. Es können also unter Umständen erheblich mehr Mängel vom Bauträger zu beseitigen sein, als bei Fertigstellung erkennbar gewesen sind.

Gleichzeitig sind Forderungen gegen Bauträger bei unwirksamer Abnahme auch erheblich einfacher durchsetzbar: Die Eigentümer müssen lediglich das Vorliegen von Mängeln behaupten. Ohne wirksame Abnahme trifft den Bauträger noch immer die Verpflichtung zur Übergabe eines mangelfreien Objektes. Er hat also den schwierigen Nachweis zu führen, dass keine Mängel vorliegen. Ohne die Unwirksamkeit der Abnahme, hätte die Eigentümergemeinschaft mit teuren Gutachten nachzuweisen, dass Mängel vorliegen, die vom Bauträger zu übernehmen sind.

Daraus ergibt sich, dass die Überprüfung ihrer Bauträgerverträge für Eigentümer bares Geld bedeutet. Wohnungseigentümer sollten daher ihre Verträge von einem erfahrenen Rechtsanwalt überprüfen lassen.