Das Mietrecht unterteilt sich in das Wohnraummietrecht und das Gewerberaummietrecht. Das Wohnraummietrecht zeichnet sich durch den sozialen Mieterschutz aus. Im Gewerberaummietrecht gilt dagegen der Grundsatz der Vertragsfreiheit. Grundsätzlich können die Parteien daher sämtliche Vertragsbedingungen frei bestimmen.
Allerdings nähert sich die Rechtsprechung der Gerichte immer mehr dem Wohnraummietrecht an. Die Freiheiten im Gewerberaummietrecht gelten also nicht mehr grenzenlos. Daher sind die Unterschiede im Einzelfall penibel herauszuarbeiten.
Wohnraummietrecht
Streitigkeiten im Wohnraummietrecht können für die beteiligten Parteien sehr belastend sein. Für den Mieter geht es um sein zu Hause. Der Vermieter ist um sein Eigentum besorgt.
Besonders häufig geht es um Fragen der
- Eigenbedarfskündigung
- Räumung einer Wohnung
- Mietminderung
- Schäden in der Wohnung, z. B. durch Schimmel
- Nebenkostenabrechnungen
- Schönheitsreparaturen
- befristete Kündigungsausschlüsse
- Rückbaupflichten
- Verstöße gegen die Hausordnung
Hier ist es zur Vermeidung von unnötigen Schäden und Kosten erforderlich, schnell und konsequent zu handeln.
Gewerberaummietrecht
Die häufigsten Fragen im Gewerberaummietrecht betreffen
- die Laufzeit von Mietverträgen
- Preisanpassungsklauseln
- Rückbaupflichten
- Übernahmerechte von Inventar
- Konkurrenzschutzklauseln
Im Gewerberaummietrecht sind häufig auch Spezialklauseln zu prüfen, wie sie gerne von großen Konzernen auf Vermieterseite gestellt werden. Dabei ist zu beachten, dass die grundsätzlich bestehende Vertragsfreiheit im Gewerberaummietrecht durch die Rechtsprechung immer mehr im Interesse des Mieters dem Wohnraummietrecht angenähert wird.
Eine genaue Detailprüfung des Einzelfalls lohnt sich daher immer.
Häufige Fragen zum Thema Mietrecht
Wie lange dauert eine Räumungsklage bis zur Räumung?
Ein Räumungsverfahren dauert nach Einreichung der Räumungsklage mindestens zwei Monate. Dies setzt jedoch voraus, dass sowohl die Gerichte als auch die Gerichtsvollzieher den Fall schnell bearbeiten können und der Mieter sich nicht wehrt.
Üblicherweise wird eine Räumungsklage wegen grober Pflichtverletzungen des Mieters durch Straftaten, Beschädigungen etc. verhältnismässig schnell durchsetzbar sein. Schon bei Mietzahlungsrückständen wird es schwieriger, da häufig Mängel der Mietsache vom Mieter vorgetragen werden und dann häufig langwierige Begutachtungen erforderlich werden.
Wie mache ich Eigenbedarf geltend?
Eigenbedarf kann ich geltend machen, wenn die Wohnung des Mieters für den Vermieter, einen engen Angehörigen des Vermieters oder einem Haushaltsangehörigen des Vermieters benötigt wird.
In dem Kündigungsschreiben ist die Begründung des Eigenbedarfs möglichst umfangreich und detailliert zu schildern, da ein späteres Nachlegen von Gründen nicht möglich ist. Dabei ist auch die konkrete Person, welche die Wohnungnutzen soll namentlich zu nennen.
Der Eigenbedarf muss auch „vernünftig“ sein. Eine Kündigung einer 120 qm Wohnung für einen minderjährigen Auszubildenden wäre in der Regel nicht „vernünftig“.
Welche Risiken bestehen bei einer Eigenbedarfskündigung?
Die größte Schwierigkeit bei Eigenbedarfskündigungen ist in der Regel weniger die Frage, ob tatsächlich ein angemessener Eigenbedarf vorliegt. Kritisch ist sehr viel häufiger die Frage einer besonderen Härte auf Seiten der Mieter. Solche Härten, wie Angewiesenheit auf das soziale Umfeld, Krankheit des Mieters oder Suizidgefährdung des Mieters bei Verlust der bewohnten Wohnung, führen regelmässig zu einer erheblichen Verlängerung der Räumungsfrist, von bis zu mehreren Jahren. Im Extremfall wäre nach Ablauf der Räumungsfrist auch eine Abwehr der Vollstreckung möglich. Dies ist allerdings eher selten und kann beispielsweise gebrechliche Mieter, die bereits seit mehr als 50 Jahren in ihrer Wohnung leben, betreffen.
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