Wohnungs-
eigentumsrecht

Recht der Eigentümer, der Gemeinschaft, der Verwaltung und des Beirats

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Der Gesetzgeber hat das Wohnungseigentum geschaffen, um es den Bürgern leichter zu ermöglichen, Immobilieneigentum zur Vermögensbildung oder Altersversorgung zu erwerben.

Die Besonderheit des Wohnungseigentums liegt in der engen Gemeinschaft mit anderen Eigentümern. Der Gegensatz individueller Interessen zu Interessen der Gemeinschaft erfordert einen Ausgleich der unterschiedlichen Standpunkte. Nicht selten fühlen sich betroffene Eigentümer in Ihren persönlichen Rechten, die sie mit ihrem Wohnungseigentum für viel Geld erworben haben verletzt. Dies führt leicht zu Streitigkeiten über die individuelle Nutzung des Eigentums und besonders mögliche Kostentragungen für Modernisierungsmaßnahmen.

Weitere wesentliche Fragen ergeben sich zu der ordnungsgemäßen Verwaltung und zu den Rechten und Pflichten des Beirats und der Verwaltung.

Die wesentlichen Themen sind daher:

  • Rechte und Pflichten
    • der Eigentümer
    • der Gemeinschaft
    • des Beirats
    • des Verwalters
  • Was ist ordnungsgemäße Verwaltung?
  • Wer beschließt über Baumaßnahmen?
  • Wer trägt die Kosten?
  • Ordnungsgemäße Jahresabrechnung
  • Gemeinschaftseigentum und Sondernutzungsrechte
  • etc.

Auch die Novellierung des Wohnungseigentumsrechts zum 1.12.2020 hat die Rechtslage nicht vereinfacht. Daher ist stets eine sorgfältige Prüfung der wechselseitigen Befugnisse erforderlich, um die jeweiligen Rechte zu ermitteln.

Häufige Fragen zum Thema Wohnungseigentumsrecht

Was ist ein Sondernutzungsrecht?

Ein Sondernutzungsrecht ist das Recht eines Sondereigentümers, einen bestimmten Teil des Gemeinschaftseigentums allein unter Ausschluß aller anderen Sondereigentümer zu nutzen.

Grundsätzlich ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zur Tragung der Instandhaltungskosten eines Sondernutzungsrechts verpflichtet, da es sich um einen Teil des Gemeinschaftseigentums handelt. Allerdings wird bei der Begründung von Sondernutzungsrechten häufig eine andere Kostentragungsregelung festgelegt, nach der die Sondernutzungsrechtsinhaber die Instandhaltungskosten selbst tragen.

Gesetzlich ist bestimmt, dass zwingend alle Teile eines Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, Gemeinschaftseigentum sind. Darüber hinaus sind alle Gebäudebestandteile Gemeinschaftseigentum, an denen nicht ausdrücklich Sondereigentum eingeräumt worden ist. Liegt keine eindeutige Zuordnung vor, handelt es sich im Zweifel um Gemeinschaftseigentum.

Grundsätzlich verjähren Gewährleistungsansprüche bezüglich des Sondereigentums und des Gemeinschaftseigentums taggenau fünf Jahre nach Abnahme.

Eine längere Verjährungsfrist kann nur bei dem Gemeinschaftseigentum dann eintreten, wenn ein Sondereigentümer vertraglich von der persönlichen Teilnahme an der Abnahme des Gemeinschaftseigentums ausgeschlossen wird, weil die Abnahme beispielsweise (nur) von dem Erstverwalter oder einem Sachverständigen vorgenommen werden soll.

Die Bruchteilseigentümergmeinschaft ist keine Wohnungseigentümergemeinschaft. Damit ist das Wohnungseigentumsgesetz auch nicht direkt auf die Bruchteilseigentümergemeinschaft anwendbar. In vielen Fällen wird das Wohnungseigentumsgesetz jedoch entsprechend angewendet. Dies ist jedoch in jedem Einzelfall ausführlich zu prüfen.

Eine Bruchteilseigentümergemeinschaft ist auf den ersten Blick eine Wohnungseigentümergemeinschaft sehr ähnlich. Allerdings ist das Wohnungseigentumsgesetz nicht direkt anwendbar. Es gelten vielmehr die Regelungen des BGB zur Bruchteilsgemeinschaft. Das Wohnungseigentumsgesetz kann nur im Ausnahmefall entsprechend angewandt werden. Dies bedarf jedoch einer genauen rechtlichen Überprüfung.

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