Bau- und Werkvertragsrecht: Der Bauträgervertrag

Der Bauträgervertrag kombiniert den Bauvertrag mit einem Kaufvertrag. Der Bauträger verpflichtet sich, dem Erwerber ein Bauwerk errichten.

Hierbei handelt es sich in der Regel um eine Eigentumswohnung oder ein Reihenhaus. Da dieses Werk auf dem Grundstück des Bauträgers errichtet wird, verpflichtet sich dieser gleichzeitig zur Übertragung des Grundstücks an den Erwerber. Dadurch ist der Bauträgervertrag beurkundungspflichtig.

Der Bauträgervertrag gilt nicht nur für Neubauten. Er ist auch für Altbauten anwendbar, wenn neben der Übertragung von Eigentum auch die Erbringung von Bauleistungen vereinbart wird.

Da Bauträgerverträge von den Käufern meist zu deren privaten Zwecken abgeschlossen werden, gilt im Wesentlichen der Verbraucherschutz des Verbraucherbauvertrages.

Damit ist auch eine klare und eindeutige Baubeschreibung zu beurkunden. Bei Unklarheiten wird diese Baubeschreibung nach den vereinbarten Komfortstandards des Gesamtobjektes ausgelegt: Wird beispielsweise ein hochwertiges Objekt mit einem Innenhof geplant, so hat der Bauträger diesen Innenhof auch dann mit einem Gefälle und ausreichend Regenwasserabläufen auszustatten, wenn dies in der Baubeschreibung nicht enthalten ist.

Zum Schutz des Käufers ist auch ein Fertigstellungstermin zu benennen. Hilfsweise kann auch die Dauer der Arbeiten angegeben werden. Dann haben die Arbeiten allerdings auch zügig nach Vertragsabschluss zu beginnen. Diese Regelungen sollen dem Erwerber eine Planungssicherheit geben.

Besonders bedeutungsvoll ist die Verpflichtung des Bauträgers, dem Erwerber eine Vertragserfüllungssicherheit in Höhe von 5% der gesamten Bausumme zu übergeben. Hierbei handelt es sich in der Regel um eine Bankbürgschaft. Diese soll dem Käufer die Sicherheit geben, dass der Bauträger das Bauwerk ohne wesentliche Mängel fertig stellt. Obwohl häufig „versäumt“ wird, diese Regelung in den notariellen Vertrag aufzunehmen, ist sie nicht abdingbar. Bis die Sicherheit übergeben worden ist, kann der Käufer bei möglichen Zahlungen zunächst 5% der gesamten Bausumme zurückbehalten!

Grundsätzlich kann der Bauträger eine Zahlung erst nach Abnahme des Bauwerks verlangen. Für ihn ist es jedoch erforderlich, während der Baumaßnahmen zumindest Abschlagszahlungen zu erhalten. Die Höhe und Anzahl der Abschlagszahlungen richtet sich in Bauträgerverträgen nach der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV). Diese soll den Erwerber vor Benachteiligungen schützen. Als Ausgleich hierfür wird der Bauträger berechtigt, Abschlagsforderungen zu erheben.

Danach dürfen insgesamt sieben Abschlagszahlungen vereinbart werden. Die erste Abschlagszahlung ist dabei die Grundstücksrate in Höhe von 30% der Gesamtforderung. Die folgenden sechs Raten beinhalten in Abhängigkeit vom jeweiligen Bautenstand mit gesetzlich festgelegten Höchstsätzen die Baukosten, die mit 70% des Kaufpreises angesetzt werden. Die letzte Rate ist dabei erst nach vollständiger Fertigstellung ohne wesentliche Mängel zu zahlen!

Weicht der Bauträger von den Vorgaben der MaBV zu Lasten des Erwerbers ab, verliert er das Recht auf die Abschlagszahlungen. Der Erwerber ist dann erst nach Abnahme aller Arbeiten nach Fertigstellung zur Zahlung verpflichtet! Dann übernimmt der Bauträger die gesamte Vorfinanzierung des Bauwerks!

Der Bauträger verliert den Anspruch auf die Abschlagszahlungen auch dann, wenn er die vier Grundvoraussetzungen der MaBV nicht erfüllt:

Zunächst haben sämtliche Genehmigungen zur Vollziehung des beurkundeten Vertrages vorzuliegen.

Weiterhin ist zu Gunsten des Erwerbers eine Auflassungsvormerkung in das Grundbuch einzutragen. Nur dadurch ist gewährleistet, dass der Erwerber gesichert das Eigentum an dem Grundstück erwerben kann. Dies gilt insbesondere auch dann, wenn der Bauträger in Insolvenz fällt und Gläubiger Zugriff auf das Grundstück nehmen wollen.

Von besonderer Bedeutung ist darüber hinaus die Freistellungserklärung der Bank des Bauträgers. Diese finanziert das Vorhaben für den Bauträger und ist regelmäßig vor der Vormerkung des Erwerbers im Grundbuch eingetragen. Ohne die Freistellungerklärung könnte der Erwerber auch mit seiner Vormerkung das Grundstück nur belastet mit einer Grundschuld der Bank erwerben. Dann müsste er den Kaufpreis faktisch doppelt zahlen!

Zuletzt muss auch eine Baugenehmigung vorliegen.

Leider finden sich auch immer wieder unwirksame Regelungen in Bauträgerverträgen. Hierzu gehört die Vereinbarung, dass sich der Käufer bei Baumängeln an den Subunternehmer zu halten hat. Da dieser in der Regel nicht die Bonität des Bauträgers besitzt und er auch nicht Vertragspartner des Käufers ist, wäre eine solche Regelung für den Käufer nachteilig.

Unwirksam ist auch eine Vereinbarung, nach der sich der Käufer wegen der Forderungen des Bauträgers der sofortigen Zwangsvollstreckung unterwirft, ohne dass der Bauträger den Nachweis erbringen muss, dass seine Forderung überhaupt fällig ist. Hierdurch könnte der Käufer zu Zahlungen gezwungen werden, für welche die Gegenleistung noch nicht erbracht worden ist!

Ebenfalls unwirksam ist eine Regelung, nach der die verbindliche Bautenstandsfeststellung durch eine Person in einem Näheverhältnis zum Bauträger erfolgt. Wäre eine solche Klausel wirksam, hätte der Bauträger es letztlich in der Hand, selbst unabhängig vom tatsächlichen Baufortschritt diesen festzustellen und damit Zahlungen anfordern zu können.

Zu beachten sind auch zwei Klauseln, die auf der Besonderheit des Bauträgergeschäfts beruhen:

Bauträger erwerben und beplanen Immobilien in der Hoffnung, wirtschaftliche Kaufpreise zu erzielen. Auch eine gute Planung ist hierfür keine Garantie. Zudem dienen die Kaufpreiszahlungen der ersten Erwerber für den Bauträger zunächst dazu, die Immobilie und die ersten Baumaßnahmen zu finanzieren. Für Bauträger wäre es daher wirtschaftlich sinnvoll, wenn sie bereits vor Baubeginn für alle Einheiten verbindliche Angebote haben würden. Erst dann könnten sie, von Preisschwankungen abgesehen, sicher Ihren möglichen Gewinn kalkulieren. Danach könnten sie dann entscheiden, ob sie die Angebote annehmen oder aber vom Bau Abstand nehmen.

Dies führt zu Klauseln, nach denen sich Erwerber möglichst über Monate an ein Kaufangebot an den Bauträger binden sollen. Üblicherweise sind jedoch Bindungsdauern von mehr als vier Wochen unwirksam. Dadurch soll verhindert werden, dass mögliche Erwerber für eine unangemessen lange Zeit ihr Kapital binden müssen, ohne zu wissen, ob die Wohnung überhaupt gebaut wird.

Eine weitere Vereinbarung mit diesem Hintergrund ist die Reservierungsvereinbarung. Bauträger erklären sich bereit, die Abgabe eines Angebotes des Interessenten abzuwarten und die Wohnung keinen weiteren Interessenten anzubieten. Dafür lassen sie sich eine Zahlung versprechen. Wird der Vertrag nicht abgeschlossen, verfällt diese Zahlung. Wird der Vertrag abgeschlossen, kann es zu einer Anrechnung auf den Kaufpreis kommen.

Wird die Zahlung auf den Kaufpreis angerechnet, wäre die Klausel unwirksam, weil es sich um eine unzulässige Ratenzahlungsvereinbarung handeln könnte.

Überschreitet die Zahlung ohne Anrechnung auf den Kaufpreis ca. 0,3% des Gesamtkaufpreises, wäre sie unwirksam, wenn sie nicht beurkundet worden wäre. Je nach Einzelfall geht die Rechtsprechung ab Überschreitung dieser Grenze davon aus, dass mit der Höhe der Zahlung auf den Interessenten Druck auf Abschluss des endgültigen Vertrages ausgeübt werden soll. Eine solche Vereinbarung wäre auf den endgültigen Vertragsabschluss gerichtet und daher beurkundungspflichtig. Sie ist daher ohne Beurkundung unwirksam.

Von besonderer Bedeutung ist für den Kaufinteressenten die Bonität des Bauträgers. Eine mögliche Insolvenz des Bauträgers während der Bauphase ist für den Interessenten mit hohen Risiken verbunden. Er könnte sämtliche geleisteten Zahlungen verlieren. Auf Grund der schwierigen Rechtslage zwischen dem Käufer, dem Insolvenzverwalter und mehreren finanzierenden Banken sollte in einem solchen Fall stets ein erfahrener Rechtsanwalt konsultiert werden.

Stand: 01.01.2022

Rechtsgebiet: Baurecht

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