Bau- und Werkvertragsrecht: Sicherheiten

Ein Insolvenzverwalter ist jedoch berechtigt, sich frei zu entscheiden, ob er Verträge erfüllt oder nicht. Daher sollten Bauherren Sicherheiten für die Fertigstellung des Bauwerks und für die Beseitigung von Mängeln vereinbaren. Gleichzeitig sollte auch bekannt sein, auf welche Sicherheiten Bauunternehmer bestehen können.

Zu Beginn eines Bauvorhabens hat ein Bauherr das Interesse, eine Vertragserfüllungssicherheit für die Fertigstellung des Bauwerks zu erhalten. Dies gilt insbesondere dann, wenn er in Form von Abschlagszahlungen bereits Zahlungen an den Bauunternehmer tätigt.

Die insoweit bedeutungsvollste Sicherheit ist die gesetzlich vorgegebene Sicherheit für private Bauherren als Verbraucher. Diese Sicherheit beträgt 5 % der Bausumme. Der Bauunternehmer hat dem Bauherrn diese Sicherheit spätestens bei der ersten Abschlagszahlung zu übergeben.

Diese Sicherheit kann auf Wunsch des Bauunternehmers durch einen entsprechenden Einbehalt von der ersten Abschlagszahlung erfolgen. In der Regel wird jedoch eine Bankbürgschaft übergeben.

Beachten Sie dabei bitte unbedingt, dass dieser Einbehalt auch dann gilt, wenn es sich um ein Bauträgergeschäft handelt. Somit kann auch der Erwerber einer zu errichtenden Eigentumswohnung die Übergabe der 5% Sicherheit verlangen.

Um eine Mängelbeseitigung zu gewährleisten, stehen dem Bauherrn auch Rechte gegenüber dem Bauunternehmer zu, die zwar nicht als Sicherheiten zu bezeichnen sind, die jedoch eine vergleichbare Wirkung haben.

Hierzu zählt der sog. „Druckzuschlag“. Dieser berechtigt den Bauherrn, von seinen Zahlungen bei Mängeln das Doppelte der voraussichtlichen Mängelbeseitigungskosten zurück zu behalten. Diese Möglichkeit, Werklohnforderungen abzuwehren, ist in der Regel sehr wirkungsvoll. Der Bauunternehmer kann mögliche Mängel auf eigene Kosten durch eigene Arbeit selbst beseitigen. Anderenfalls könnte der Bauherr einen Dritten mit der Mangelbeseitigung beauftragen. Dabei können die Kosten für den Bauunternehmer jedoch deutlich höher werden, als wenn er die Mängel selbst beseitigt.

Zudem darf die Summe der geforderten Abschlagszahlungen nicht 90% der gesamten Baukosten überschreiten. Im Ergebnis wird der Bauunternehmer bei Abschluss seiner Arbeiten vor Abnahme der Arbeit lediglich 90% seines vereinbarten Werklohns erhalten. Die verbleibenden 10% sind erst nach Abnahme des Bauwerks fällig.

Sollten also bei der Abnahme noch Mängel erkennbar werden, kann der Bauherr das Doppelte der Mängelbeseitigungskosten gegen den Bauunternehmer geltend machen und weitere Zahlungen in dieser Höhe verweigern.

Der Bauunternehmer hat ebenfalls Möglichkeiten, seine Forderungen gegenüber dem Bauherrn abzusichern. Hierzu gehören die Bauhandwerkersicherungshypothek und die Bauhandwerkersicherheitsleistung.

Bei der Bauhandwerkerhypothek kann der Bauunternehmer zur Absicherung seiner Forderungen für seine bis dahin erbrachten Leistungen die Eintragung einer Hypothek auf dem zu bebauenden Grundstücks des Bauherrn fordern. Zwar handelt es sich bei der Hypothek als Grundpfandrecht in der Regel um die bestmögliche Sicherheitsform. Da der Bauherr sein Grundstück jedoch über eine Bank finanziert haben wird, ist dort schon eine Grundschuld zu Gunsten der Bank eingetragen. Die nachrangige Bauhandwerkersicherungshypothek wäre damit wirtschaftlich nicht so werthaltig, wie für den Bauunternehmer wünschenswert.

Der Bauunternehmer wird dann auf die Bauhandwerkersicherheitsleistung ausweichen. Dadurch kann der Bauunternehmer eine Sicherheit für den Gesamtbetrag seiner vereinbarten Werklohnforderung unabhängig von Mängeln oder dem Umfang bereits erbrachter Leistungen fordern. Dieses umfangreiche Recht des Bauunternehmers sollte vertraglich dringend eingeschränkt werden, da es geeignet ist, durch seine Höhe die wirtschaftliche Beweglichkeit des Bauherrn empfindlich einzuschränken. Sinnvoll wäre insoweit eine Staffelung in der Höhe entsprechend bestimmter Bautenstände unter Berücksichtigung geleisteter Zahlungen.